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烂尾楼复工五要素之:业主优先权
添加时间:2017-07-26 点击量:483

从2002年秦兵先生作为中国着名的房产律师闻名全国,到2018年秦兵团队发展成为一个北京、上海、天津三地设有办公室,旗下拥有秦兵、中唐、余婧、镇平、全唐多家律所,50位房产律师的全国性律师组织,帮助了成百上千的烂尾楼项目解决了根本问题,成为了数万业主的灵丹妙药。

其中最着名的案例,包括上海第一烂尾楼楼倒倒、北京第一烂尾楼东华金座、中国第一烂尾楼中城广场。这些案件横贯20来年,见证了中国烂尾楼领域法律的不断迭代。


总结20年来这些烂尾楼从维权到复工,成功的经验,大概可以包括五个要素,具备了这五个要素,烂尾楼就有希望。


1、法律保障:购房人优先权

2、保住剩余资产:执行异议

3、重组重整:抛离部分债务

4、优先复工:依次引入战略投资人、债权人、政府财政兜底

5、建立组织:团结大部分小业主,放弃信访,集中授权走法律途径,共同对抗债权人




购房人优先权的诞生


购房人优先权是中国独有的法律概念,因为只有我国采用期房预售制度。烂尾楼发生的年代,最早集中在上世纪90年代末和2000年初,受亚洲金融危机的影响,中国的房地产曾经有过一段不景气的时期。其中最着名的案件莫过于广州中诚广场烂尾楼案。


中诚广场位于广州天河北路与体育西路交界处,是当年广州最炙手可热的写字楼巨无霸项目。1988年在广州天河体育中心举行的第六届全国运动会带旺了周边的房地产,1992年开始动工后,吸引大量港澳投资客出手,价格一度高达3万多港元每平方米。可惜1997年东南亚金融危机爆发后,开发商广州鹏城房地产有限公司(以下简称“鹏城公司”)资金断裂,导致中诚广场成为“中国第一烂尾楼”。


原最高人民法院副院长黄松有,以及原广东省高级人民法院执行局局长杨贤才,两人的“落马”均源于广州天河北商圈的着名“烂尾楼”中诚广场的执行案。中诚广场规划设计楼高51层,分A、B两塔,总建筑面积达23万平方米,在1992年动工开建,1997年亚洲金融危机爆发后,开发商香港中诚集团资金链日益紧张,加上多方融资未果,一直挣扎到2001年,在中诚广场外墙完成80%的玻璃幕墙后,被拖欠数千万元工程款的施工单位宣布停工,大楼从此烂尾。而广州中院处理中诚广场的时候,杨贤才是分管该事项的领导。中诚广场项目涉及的债务总额近20亿元,申报债权人多达158名,包括众多港澳籍小业主,多年来一直官司缠身,据不完全统计,与该项目有关的官司超过300起。


中诚广场债权人众多,而且牵扯到多位港澳籍小业主的利益,15年来引发相关诉讼300多起。中诚广场数次易手,2006年年中,中石化集团总公司,动用约100亿元购入了中诚广场的一栋塔楼,并正式将中诚广场改名为“中石化大厦”。

正是由于中诚广场双子座被执行查封拍卖抵债,导致小业主只能拿到一部分购房款。


当年和中诚广场类似的案件很多,但是按照1999年合同法286条的规定,施工方的工程款受偿权优先于银行,银行抵押权又优先于一般债权。这就导致在烂尾楼发生之后,业主只能排在银行和施工方的后面,有的法院采用了各拿1/3的处理方式,有的法院则让严格按照法律执行。


到了2002年,最高人民法院出台了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,其中第二条说:


二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。


这个法律经过后来十余年的迭代,已经演化为涉及物权、执行、民事诉讼、破产等多个法律体系中的不同规定,但是内容大体相近,就是优先保障购房人利益。




购房人优先权的进化


到了2014年,久违十年的烂尾楼问题再次浮上水面,成了法律领域涉及民生问题的热点事件。就在这一年,山东济南召开了一次记者会,对社会发布通过司法途径为购房人讨回8个亿购房款的重大喜讯。



彩石山庄是三联集团于2006年推出的房地产项目,先后出售给全国各地2000多名购房者,但时至今,该项目仍未建成,成为济南一大“烂尾”楼盘。彩石山庄房地产项目涉及2000多名购房群众的切身利益,因为多方面的原因一直没有得到解决,成为影响社会和谐稳定的重要因素。在2000多名购房者奔走数年后,彩石山庄纠纷被提上日程。


在各级法院的努力下,最高人民法院于当年做出了:



最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复
(2014)执他字第23、24号



这个批复是2002年最高院批复的一次进化,在批复中确认并细化了购房人优先权的具体形式。这个事件,在之后的2015年以最高院工作报告的形式载入了中国法治进程的史册:


妥善处理涉众型房地产纠纷,山东省济南市法院依法审慎处置“彩石山庄项目案”,维护了2000多名购房户的合法权益,有效盘活了资产。

                                                ——2015年3月13日十二届全国人大四次会议在北京人民大会堂举行第三次全体会议,最高人民法院院长周强作最高人民法院工作报告








彩石山庄案开启了烂尾楼业主维权的一个新时代,但是作为开始的这个案子,他的模式却不是一个完全意义上的“成功案例”。原因很简单:


这个案子是让购房人拿钱,而不是拿房。


随着2014年开始遍布全国的货币化安置政策,中国的三四五六线城市在最近这些年都经历了一轮全国性的房价暴涨。在房价暴涨之后,业主原来三四千元购买的房子,有的一度涨到了上万元。


在房价上涨的情况下,要到房子成了购房人的第一选择,而退回购房款只是第二选择。这也就使得彩石庄园模式虽然值得借鉴,但属于兜底性的方案,如果有更优选择,业主可以不用自己出一分钱就拿到房子,对业主来说才是真正的成功案例。


在2014年之后,全国各地法院、政府都开展了治理烂尾楼的实验工作,诞生了数个不同模式的复工方案,从破产清算、破产重整到银行封闭、小城投、开发贷,我们目前已经有了一套更成熟、更先进的模式,通过司法程序来推动整个项目的复工。


而目前无论政府还是法院,最大的难题来自购房人群体:不统一、意见不一致。所以作为政府、法院,本来就已经面对着前所未有的困难问题,在推动方案的时候,又面对着来自业主、债权人、银行、施工方以及政府内部的压力,大部分烂尾楼项目都难以单纯依靠一两个人的力量来推进。


统一思想,提高认识,专业的事情交给专业的人来做,就成为目前烂尾楼复工的基石。




先到先得,还是优先受偿?


说完了法律保障,我们接下来说说烂尾楼复工的第二个难点:债权人。


业主们普遍没有搞清楚一个概念,就是实体法律和程序法律的区别。我们前面提到的业主优先权,属于实体法律的范畴,用来解决当多个人争夺同一个房子的时候,谁优先的问题。而程序法律则是解决,通过什么样的程序去解决问题。所以虽然实体法律上说你有优先权,但是从程序上你什么也不做,你就违背了今天中国司法领域的一个最基本的原则:


先到先得。


按照法律规定,谁先起诉,谁先保全,谁先申请执行,那么这个房子就归谁。你不起诉,不走法律程序,不愿意聘请律师,只愿意信访,只愿意等待,结果就是房子被其他人“先到先得”拿走。


我们知道,开发商没钱了,只有房子、土地、在建工程。


这些“剩余资产”有两个作用:一是变卖换成现金用于还债,二是变卖用于盖房子。在不经过法院的情况下,任何人都没有办法直接变卖,包括政府在内也没有随便拍卖开发商资产的权利。正因如此,当全国各地法院代表债权人来查封项目的时候,这些程序的最终目标都是把开发商的“剩余”资产拿去还债。


山东彩石庄园之所以是一个“不”成功案例,就是因为该项目大部分资产已经卖的一干二净,几乎没有什么剩余资产。没有剩余资产的情况下,就没有复工的资金来源,所以最后要么小业主自己集资盖房,要么就只能是拍卖项目退还购房款,业主就拿不到房子了。等业主拿到钱的时候,这些钱已经不足以在市场上买到同等标准的房子。


所以如果业主要想“不掏钱”,最好的办法就是不要让开发商的剩余资产被其他债权人“先到先得”。这就好比是一场赛跑,别人比你先起跑两年,你才开始跑,这个时候我们只有两个选择:一个是拉住跑在前面的人让他们不能跑到终点。另一个就是尽快吹哨,要求裁判把所有人都拽下跑道算总账。


——前者就是包括执行异议在内的一系列法律手段,后者就是破产重整和破产清算。




通过清算,把开发商的剩余资产A统计出来,把不同的债权B分门别类算清楚,搞清楚项目还需要多少资金C来复工。


我们总得原则是:


复工 = 剩余资产  -  复工预算

剩余资产 = 总资产 -  真实购房人

真实购房人 = 全体购房人 - 顶账房


因为每个项目都有他具体的情况和数据,所以通常来说只有通过律师的努力,才能定制化的设计复工的方案,根据不同的情况选择引入战略投资人还是通过其他途径筹集资金,最终实现业主拿钱拿房的目标。