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烂尾楼打赢官司,担心执行不了怎么办?
添加时间:2017-07-26 点击量:337

烂尾楼官司有两种模式,A模式和B模式。我们可以把A模式说是经典模式,B模式是秦兵模式。在A模式中,业主是不需要团结在一起的,单个业主也可以起诉,告的对象是开发商,诉讼请求是两个,要么要钱,退房加违约金;要么要房,履行合同加违约金。


这个模式最大的优点是简单,容易胜诉。缺点是不能执行。


所以我们业主常说:“打官司没用,打赢了也执行不了就是指这个模式。”


其实并不是执行不了,而是我们起诉的太晚。如果打个比喻的话,可以说是赛跑。按照现行的法律规定,开发商欠了一屁股债之后,大家最好的选择就是赶快起诉。因为法律采用的原则是四个字:


先到先得。


大家一定牢记这个四字原则,只有先起诉,先保全,才能先执行。比如开发商账户上有1000万,先起诉的可能就把这1000万拿走了,后起诉的时候,账户里没钱了,自然就没办法执行。


大部分业主下定决心请律师的时候,都已经经历了一个漫长的观望、等待期。而且大家维权一般是从楼盘停工才开始的,而开发商资金链条断裂的消息可能比你买房的时候还要早,而债权人早早就知道这个消息,所以通常来说等跑的 最快的购房人起跑的时候,跑的最慢的债权人都已经开始行动了。

先到先得 原则的另外一个体现,就是你有没有见过银行、施工方和民间借贷的老板们信访的?一定没有吧,他们都是第一时间 去法院起诉。


为什么聪明的业主每天都在群里喊着“别打官司,告赢了也执行不了!”


而那些银行家、高利贷却跑到法院打官司呢?难道他们很傻吗?当然不是。因为他们最希望的事情就是他们去告,而你们这些购房人不去告,这样就可以在神不知鬼不觉的情况下,把按照实体法律应该优先给购房人的资产变现,实现自身利益的最大化。



这个时候有的邻居要问了,律师,就算是先到先得,我现在起跑,还来不来得及?


1、来不及,如果按照传统的思路,拿到购房款阻力重重,拿到房子遥遥无期

2、必须立即行动,否则剩余资产全被拿走,后果不堪设想。


因此,我们秦兵团队更推崇的是采用我们自己的模式,我们这套B模式,也就是秦兵模式总结下来是两个目标:


1、不让别人拿走我们的房子

2、我们优先拿走我们自己的房子推动复工


怎么办成这两件事呢?办到两个目标的前提有两个:


1、业主要统一授权给律师

2、业主要按照律师的建议统一行动


说到这里我们就可以介绍一个成功的案例,北京第一烂尾楼东华金座。



2006年,北京举办了一个世界城市建设中美合作论坛,面对前来参会的美国房产大腕,记者提了这样一个问题:备受关注烂尾三年的东华金座的业主现在还没有追回七千多万元的房款。如果同样的事发生在美国,业主该怎么办呢?当记者把这个问题抛给正在北京参加2006世界城市建设中美合作论坛的美国房地产协会副会长伍尔夫先生时,他显得很困惑。


美国房地产协会副会长 布鲁斯.F.伍尔夫先生表示:我们都是通过法律途径来解决这种问题的,如果开发商对你做出了某种承诺,但他又不能兑现的话,法院会判他赔偿的。 在美国,如果开发商不能兑现承诺,情节轻的叫“误导”,消费者可以向其索赔,情节严重的叫“欺诈”,那可就是犯罪行为了。 如果要你赔,你不赔的话,可能会把你抓起来,放进监狱里。 而绝大多数开发商都会尽量避免发生烂尾,因为美国的律师会像鲨鱼一样盯着此类案件,这会使公司的信誉跌至谷底。


其实,东华金座的业主也起诉了开发商,法院也判决开发商退款并支付违约金,但如今开发商的帐户里楞是查不到一分钱。目前业主正在盼望着宣武法院尽快做出对东华金座的第二次资产评估结果,因为第一次评估的价挺高,评了个4.6亿,如果楼盘流拍,他们依然拿不到钱。


迫于无奈,业主们联系上了当时已经声名鹊起的秦兵,在他的帮助下,东华金座的业主成立了中国第一个专门为了维权而成立的公司:京东华金座咨询服务中心。


邢宝军说,最早2003年他就提过成立个公司,而且一步到位成立个物业公司。当时只是想早晚都需要物业公司,而且维权的琐碎工作也需要人打理,业主们上班没时间还不如干脆聘两个人专门处理。但刚聚起来的业主们还没有意识到公司的价值,他提的这个想法也没有人在意。

“我们最早是2001年买的房,按合同规定2003年12月31日交房,但东华金座一直没有盖起来。通过网上业主论坛留帖子留电话等方式,到2004年上半年我们聚起来20多个业主。有的业主已到法院起诉,绝大多数业主从未打过官司。

“大伙儿成立了东华金座业主自救会,2005年以后人数越来越多了。一部分业主已经拿到了法院的判决,要求开发商或支付违约金或支付退房款,但都没有执行。

“今年8月11日我们进驻售楼处,当天成立了东华金座维权理事会,这比自救会听上去好像更像个组织。一入住问题就来了,包括联络、集资、吃饭、宣传、计划、谈判等,理事会的管理模式又需要提升了。于是我们想成立业主委员会,但街道办事处说从未有过小区入住之前就成立业主委员会的先例,否决了我们的想法。后来我们就想成立公司吧,公司也可以代表业主活动,而且法律地位更明确。

“开始我们起名叫‘东华金座维权咨询中心’,宣武工商说‘维权’二字不能用,‘东华金座’4字因为烂尾楼名声在外也不能用,我们提出没有法律依据,一番讨论后‘东华金座咨询服务中心’的名称通过了。办公地点我们原打算就在售楼处,但工商注册要商业用房,我们一个业主现有的商业用房离售楼处不远,我们就把地址注册在他那儿了。

“资金问题是靠业主集资解决的。首先是每位业主集资500元,后来不够用又按照购房面积每平方米50元集资,共筹集了将近30万元,目前组织诉讼足够了。

“从开发商那里找到的卖房名册显示,东华金座共预售给108户业主144套房子。这108人有的拿到合同有的没拿到,有的想退房有的想要房,但共同点是都交过了首付款。我们目前联系到了其中的70人,大伙儿全部交了集资款加入公司,成为公司的股东和职工。公司就在售楼处办公,聘用了两名需付工资的专职秘书,其他岗位由业主无偿担任,大家轮流值班。”

维权也盈利 投入4500回报40万

在人们的印象中维权是件苦差事。邢宝军说,条件苦点业主们都能理解和接受,维权最苦最难的是团结,要让所有维权业主接受同一个想法是非常困难的。他爱提比尔·盖茨的一句话:想要把大家团结在一起,只能靠利益。

“我们现在利益一致,就是要回房子或者退房款。公司可以集中大家的力量,有的业主只有一张首付款收据,你让他个人怎么维权,有的业主还在干等着呢,我们把他们都通知到都照顾到。公司的社会效益比本身的经济效益高得多。

“做实体最重要的是盈利,我们这个公司最大的盈利点在拿到房子以后。现在有开发商来洽谈,都希望业主们拿了违约金、赔偿金后放弃要房子,但我们很清楚,我们最大的利益就是房子。我们给业主算了笔经济账:当年买房每平方米7000元左右,现在这个地段一开盘至少12000元,每平方米至少增值5000元,按每户平均购买80平方米算,一套房就是40万元的收益。业主的投入是什么呢?每平方米集资50元,80平方米才4000元,加上第一次集资的500元,平均投入4500元。

“不过话说回来,没有公司,业主也有可能收回房子,但99%的业主心里都明白,单靠个人收回房子的可能性微乎其微。4500元换回40万,为什么不做呢?尤其那些购买底商的业主,他们的收益会上千万。利益一致,所以大伙儿非常快就支持了这种想法。

“一开始有我这种理念的也就三四个业主,他们是支持我的核心,我们再去说服更多的业主。实际上更多的业主是随大流的,他们还提不出成熟的思路,我们越做越好,就会有越来越多的业主接受我们的维权方案。只要交了集资款的业主我们就吸纳成公司股东,直到现在所有人都加入了进来。”

业主维权公司摸着石头过河

很多业主已经养成习惯,下了班就到售楼处来聊会儿天,大伙儿交流维权信息和心得。9月18日那天最高兴,大家正聊着,发现中央电视台不同频道的不同栏目都报道了东华金座烂尾楼的新闻。现在全国各地都知道了东华金座,怎么把东华金座的品牌价值变成商业价值才是我们要考虑的。

“我们会马上去申请‘东华金座’这个商标,业主里有一位从事知识产权方面工作的女士,她专门负责这件事情。不过我们现在还在讨论在哪些领域里的申请商标好,能和商业活动结合比较紧,比如装修、家具什么的,我们还没想好。

“另外一个计划是沙龙,专门讨论业主维权的沙龙,9月30日就在售楼处召开了第一期沙龙,以后每周都要开一次,希望全国各地的维权业主们都来交流经验。我们要理性维权,要把我们的纲领思想写成文字。

“当然我们也要做税务登记等手续,但目前我们还不打算领地税发票,因为我们还没有经营项目也不盈利,我们的主要任务就是组织业主打官司。公司的经营要等拿到房子以后,我们可以转型成楼盘的物业公司,一定不会和业主有矛盾,同时也是业主维权的咨询公司,后面的发展我们还没有完全考虑成熟。”

记者手记:维权成为市场折射出多样信号

维权也快成了一种市常当都市人开始习惯频繁见报的各类业主维权新闻,剧情总是开发商与业主没完没了的争辩,结局却遥遥无期难以预料时,北京东华金座的业主成立公司让人眼前一亮。这种披着公司外衣的依法维权方式,会否成为未来业主维权的榜样?

记者看到介绍北京东华金座咨询服务中心的PPT文件时不免感慨万千,从公司愿景到组织结构、从公司组织架构到主要规章制度,一应俱全。为了实现2008年奥运会之前解决东华金座纠纷、维权成功的愿景,公司从媒体流程、评估及拍卖流程、政府流程三个方面制定了详细工作计划,并由公司战略组负责调整。从执行核心流程的媒体组、法务组、政府组,到提供服务的后勤组、保安组,公司里每个人的责权利都白纸黑字清清楚楚。

这是不是有点难为了我们业主?不管公司行为与维权的民事行为之间究竟有多大的相关性,至少这样一套完整的公司治理章程,改变了人们脑海中那种义愤填膺却混乱一团的业主维权印象,让一盘散沙的业主们也变得组织有序起来。

维权路漫漫,业主们争回权利的过程中竟也不断交流创新出各种维权方式。面对仍旧强大得多的开发商,业主们究竟还需要有多高的智商,想出什么样的招儿,才能使属于自己的权利得到维护?

维权公司在2006年的10月成立,而到了这一年的年底,12月份,业主就迎来了好消息。东华金座原开发商北京中鼎房地产开发公司就与世纪新联公司达成协议,对600多套房屋进行团购,东华金座楼由原先的酒店公寓式设计改为普通住宅,预计在2008年6月底正式交付。大多数业主得到了延期交房的违约金,最多拿到了七十多万。



东华金座的业主组织是值得一切后来的维权者思考的,虽然这个案子发生在12年前,但是我们业主组织的模式并没有什么改变,无非是多了微信群、QQ群这些方便的工具。


而从业主维权的角度说,大家就好比在一起参加这场赛跑,当业主松散单独去赛跑的时候,这个速度是难以跟上其他债权人的速度的。有组织的债权人,必然跑赢无组织的业主。


而业主一旦形成一个整体,无论是推动司法执行,还是推动破产重组,都具备了一定的优势。同时,因为法律不断地迭代,现在我们与其思考如何拿走剩余资产,不如提高我们的着眼点,把重心放在如何复工上。我们最核心的命题是:


如何保障开发商的剩余资产用于复工。


开发商已经资不抵债,债权人会遍布全国各地。山西太原的楼盘烂尾,债主可能来自山东济南,或者四川成都。债权人可以在当地法院起诉,到山西执行。所以你会看到烂尾楼盘被来自五湖四海的法院保全、查封。


这些法院都是帮债权人执行我们的剩余资产,采用的先到先得原则。只要他们拿走一套房子,就等于购房人要自己承担这一套房子的钱——因为这些房子是今后复工的主要资金来源。由于“共益债务”等法律概念的存在,其实用于复工的资金并非一定要开发商自己筹集,完全可以由第三方先行垫付。但是世界上永远不存在一个慈善家来拯救我们这些购房人,如果我们失去了所有可供执行的资产,也就只能自己做这个慈善家了。


执行异议和破产,是在先到先得原则下的另辟蹊径,一个是对单个跑者喊停,一个是吹响比赛终场的哨声。至于那个方案对我们业主更有利,就要视律师的策略而定。


在保住房子的基础上,根据烂尾楼的情况不同,要对烂尾楼复工的剩余资金进行评估,设计复工方案,通过重组重整等形式推动烂尾楼盘债务清零,然后再重新拍卖资产。当复工方案确定下来之后,剩下的只是需要注入一笔启动资金,而业主们才可以高枕无忧,等待交房。




最后总结一下,为了实现开发商的剩余资产用于复工,我们必须搞清楚五件事:


1、怎么能让这些资产不继续流失

2、怎么能让这些资产变为资金

3、需要多少资金

4、先复工还是先变卖剩余资产

5、业主能否团结一致推动上述1234


其中前面四件都是律师做的工作:作为365bet正网注册,我们可以在业主授权的基础上,通过运用法律来实现1、2、3、4这四个目标。而第五件事,必须依靠业主自身的力量,让大多数业主团结一致,需要律师和业主的共同努力来实现!